谜团五：为何是杭州首降？

　　很多人都想了解，此次为何是杭州打响马年楼市降价第一枪呢？原来，高库存压力下的杭州，使得不少本土开发商不得不长期面临产品积压之痛；再加上银行信贷收紧导致需求观望，迫于企业发展，也迫于资金回笼压力，杭州开发商选择降价促销，不失为一种务实的做法。

　　受困高库存

　　高库存的现状，以及对于银行房贷收紧的现实状况，使得开发商不得不采取降价促销的方式来“自救”。

　　“为什么在杭州出现‘马年第一降’？不降已经不行了。”面对记者，一位不愿透露具体姓名的房企老总很直白地说。中国指数研究院[微博]杭州分院有关人士分析指出，高库存压力下的杭州，已让开发商感到“压力山大”。

　　数据表明，截止到今年3月底，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品住宅可售房源保有量为115021套，其中，商品住宅可售套数为76015套。让开发商感到担忧的是，由于市场购买力陷入观望态势，导致杭州楼市库存压力在上升。中国指数研究院杭州分院监测数据表明，3月份杭州新建商品住宅成交面积约20.53万平方米，在全国其他城市成交状况出现明显回升的大背景下，杭州环比居然不升反降，降幅约12.3%。

　　杭州楼市已经进入一个极度敏感和脆弱的时期。一边是库存量的上升，一边是月成交量的下滑，从而导致库存压力不断增加。中国指数研究院杭州分院数据表明，自2013年10月新建商品住宅可售面积迈入400万平方米大关之后，杭州商品房的库存量便一直维持在高位。

　　而月度成交量却呈萎缩态势，由去年30万平方米的月均成交量，降至今年3月份的20.53万平方米的阶段性低位。这样的变化使得杭州出清周期，也由去年10月份的14个月，一路上升到现在的21个月(具体见表1)。

　　表1杭州楼市出清周期变化表

　　时间可售面积(万㎡)月均成交面积(万㎡)出清周期(月)

　　2014年3月431.15 20.53 21

　　2014年2月431.6 23.41 18.44

　　2014年1月438.73 26.18 16.76

　　2013年12月423.59 27.41 15.45

　　2013年11月400.63 27.65 14.49

　　2013年10月398.38 28.02 14.22

　　2013年9月378.79 30.11 12.58

　　2013年8月363.36 32.04 11.34

　　2013年7月359.66 30.83 11.67

　　2013年6月350.15 32.4 10.81

　　2013年5月355.87 32.99 10.79

　　2013年4月341.57 33.33 10.25

　　2013年3月340.87 30.98 11

　　2013年2月303.29 29.89 10.15

　　2013年1月321.83 32.41 9.93

　　数据来源：中国指数研究院杭州分院

　　这样的变化，在很大程度上与需求陷入观望有关，而这又与银行贷款额度紧张有着莫大的关系。杭州我爱我家营销策划中心总监周包军告诉记者，目前购房申请商业贷款，不仅无法享受到优惠，而且放款速度也已放慢，这对自住需求约八成人买房靠贷款的杭州市场来说，形成了不小的影响。

　　资金压力增大

　　从企业层面来看，出于企业发展、自身资金周转考量，在融资通道不畅的情况下，只能加快产品去化速度来回笼资金，这也导致杭州房企尽快迈出这一步。

　　记者了解到，包括德信、天鸿、华元地产等本土房企展开降价促销，基本都是以消化尾盘为主。如刚刚开展降价活动的华元地产玉榕庄、天鹅堡和美林公馆这3个项目均为尾盘。对于降价的目的，主要是考虑快速回笼资金，用于另外一个大型项目欢乐城的开发，或者投资新的项目。浙江华元地产集团策划总监唐华强表示，在目前融资不是很畅通的情况下，通过去化尾盘可以减轻资金占用成本，并提高资金利用效率。

　　此外，国内一线品牌的强大品牌号召力，或者一些外地企业的快速开发模式，也让杭州本土房企感受到了巨大压力。目前，杭州市场上一种被称为“三步走”快速的模式，让当地房企既艳羡又备感无奈。所谓“三步走”模式，即拿地5个月之后开工，9个月开始销售，12个月之后资金“正负零”，基本收回成本开始下一个项目开发。唐华强坦陈，这种模式对杭州本土房企来说，是个巨大考验。

　　谜团六：降价潮会蔓延吗？

　　通过调查，我们发现杭州降价潮并未结束，相反，近期有开发商在酝酿新一轮的降价。观察最近一轮的降价潮不难发现，降价幅度有所加大，而且参与的开发商也不仅仅局限于本土房企，包括万科、九龙仓等国内一线品牌也以较为隐蔽的方式跟进，开始了新一轮的降价促销活动。总而言之，杭州楼市降价潮并未结束。

　　降价呈现轮动格局

　　浙江华元房产集团三大楼盘联袂降价促销，最高幅度可达6.8折，这比之前的打折促销活动，力度更大。

　　“我们确实准备拿出一部分房源回馈杭州市民。”面对记者，华元集团策划总监唐华强如是说。据了解，华元房产此次主要拿出位于杭州西部板块的玉榕庄、美林公馆和天鹅堡等3个项目进行促销。

　　观察此次降价促销活动不难发现，杭州楼市降价潮呈现轮动格局。据了解，杭州目前供应较为集中的三大板块如萧山、余杭和城西，前两个板块都已有楼盘降价促销，“这次也应该轮到城西板块了。”某知名房企老总如此猜测。

　　轮动态势还表现在知名房企跟进方面。万科大家钱塘府项目于4月12日举办了一次认筹活动，缴纳5万元认购一个购房资格，并可获得相应的优惠。据了解，该项目将于近日加推“时尚版”2号楼，户型89平方米小三房，总价200多万元/套起，具体均价及优惠待定，但肯定比先前开盘的项目要实惠。据悉，该项目早前开盘的1、6号楼，户型有90平方米和130平方米，其中90平方米的房源均价35000元/平方米，130平方米的房源均价38000元/平方米。

　　?降价范围还会扩大

　　对杭州楼市来说，未来降价压力依然不小。

　　据了解，余杭和萧山市场供应与杭州主城区已经形成“五五开”局面。据杭州透明售房网公布的监测数据表明，截至2014年3月，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源有115021套。其中，主城区55287套，余杭区39990套，萧山区19744套。单就商品住宅供应来看，外围的余杭和萧山供应量已经远超主城区。数据表明，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品住宅可售房源有76004套，主城区31881套，余杭区33037套，萧山区11086套。

　　外围区域市场承受着更大的降价压力。业内人士预测，杭州房价降价潮不会就此停歇。未来包括余杭、萧山以及主城区城西板块等供应巨大的板块，面临不小的竞争压力，将会有更多的楼盘参与降价促销。

　　整体降价幅度会有多大？业内人士预计整体水平会在10%左右，当然不排除有个别楼盘高出该水平。杭州我爱我家营销策划中心总监周包军表示，杭州房价整体下降幅度会达到10%。此外，有些积压数年的尾盘，可能会采取更极端一些的策略，比如通过大幅降价方式，一次性清盘，所以不排除有20%甚至更高降价的幅度，“但这是个别现象。”周包军强调。

　　从另外一个方面来看，由于银行房贷收紧仍看不到放松迹象，这也会导致开发商不得不采取措施刺激成交，降价无疑是最为直接的手段。记者以购房者的名义电话咨询了杭州部分银行网点，结果表明，包括中行、农行、工行、建行在内的四大国有商业银行，首套房已经暂缓8.5折利率优惠，取而代之的是基准利率。而包括兴业、中信、广发等股份制商业银行，均上调了首套房的贷款利率，幅度在5%~20%不等。