马年第一降率先在城北打响，这使得大家一度担心，降价潮是否会在该板块愈演愈烈，甚至波及到整个杭州楼市。

　　浙大城市学院房地产研究中心主任、浙工大客座教授、浙江厚道资产管理有限公司CEO丁浚哲长期从事房地产的研究，他有自己一套独特的理论——投资守恒定律。在本报城北置业节的论坛上，丁浚哲表示他看好城北板块，目前的城北楼市只是做了一个“俯卧撑”。

　　“守恒定律”下

　　城北目前在做俯卧撑

　　丁浚哲认为，投入在一个区域的资金与“能量守恒定律”道理相似，一定是维持在平衡状态的。当政府在这个区域投入一大笔资金进行大规模建设之后，这部分投入的资金所带来的利好，就会在土地出让时以地价上涨溢出的方式体现出来，最终将投入的资金收回来。开发商在拿地时候投入的资金，也将在开盘后体现在房价上，通过房价溢出的方式将先前投入的资金进行回笼。“虽然在短时间内，会呈现一个俯卧撑的状态，但长远来看，投资一定会保持在平衡状态。”

　　丁浚哲分析了城北区块发展的过程和趋势。“早年是上塘高架时代，自从政府在交通配套上投入，上塘高架开通后，城北房价立马开始上涨；其次，是桥西发展时代，因为政府的大规模投入，譬如建卖鱼桥小学，开发商扎堆进入，继续推高房价。”丁浚哲说，“不过，配套发展需要时间，有时候跟不上开发商的开发节奏，所以当政策频繁波动的时候，就会产生价格战。2008年、2009年的时候，桥西房价一度从15000元/平方米降至11000元/平方米，2011年也产生过价格战，但当配套逐渐实现之后，红利明显，房价自然就会开始反弹，所以现在桥西的房价涨至25000元/平方米。”

　　丁浚哲说，目前北软板块正在上演桥西一样的故事。“政府对此区域投入非常大，无论是从道路，还是学校，抑或公交等配套设施上都是重金投入。比如为了引入万达，低价出让土地，这其实也是政府的一种投入。开发商都嗅觉灵敏，万达、万科、滨江等众多大佬纷纷进驻，集中拿地，集中推盘，最终供大于求，导致了价格战的厮杀。”

　　不过丁浚哲认为，这样的厮杀局面是暂时的，当政府配套红利兑现时，房价涨起来就会很快。“譬如万达广场开通，卖鱼桥小学北软校区建成，价格就会回升。价格战有个好处是，增加去化率，加大入住率，人住得多了，为了满足居住者的需求，配套自然跟进。而配套增加了，价格自然回归。”

　　大量资金

　　正流入城北板块

　　丁浚哲曾在2012年做过一个课题，研究过杭州哪个板块最具发展潜力，最后结果显示，城北板块位于榜首。

　　“2006年，政府提出1500亿‘决战东部’，东部区块明显加快了发展的步伐，这在板块内的房价上得到了体现。”丁浚哲说，“我们对资金流向的研究表明，这几年，资金开始大量流向城北。现如今的城北，是杭州与余杭共同打造的区块，做到了很好的无缝衔接。各项配套设施也在杭州及余杭政府的共同努力下，得到了很好的实施，路网可以直达，交通也比较方便。还有学校的投入，商业配套的跟进，工厂的搬迁，公交等公共设施的完善，企业的入驻，慢慢地形成了一个良性的生态圈。这个区域内，有企业、有住宅、有写字楼、有商业综合体、有学校等一系列的配套，这些科学地组合在了一起。百姓可以安居乐业，在这里生活、工作、购物、娱乐，形成一个循环系统。”

　　买入接近成本价的房子

　　大可以安心睡觉

　　当记者问起，在目前的市场环境下，从价格方面考虑，怎样才能买到让自己舒心的房子时，丁浚哲说：“何为舒心？就是买了之后可以放心睡觉的房子。大多数人看的是绝对价格，比如说两个楼盘哪个单价更低，总价更低。而我更看重的是相对价格。”

　　丁浚哲解释，相对价格的意思就是不光看房子本身的售价，更要看开发商拿地的楼面价。“打个比方，在城北板块，如果拿地时候的楼面价在7000元/平方米左右，那么现在13000元/平方米左右的售价，开发商基本已经处于不赚钱的状态了。买这样的房子你大可以安心睡觉了。”

　　限购政策是否会松绑，是大家都关心的问题。丁浚哲认为，杭州楼市本身应该到了取消限购政策的时候。“首先，杭州楼市的去投资化已经非常明显了，房子基本上已经回归到了居住属性本身，其投资属性已经弱化。其次，杭州楼市连续五年来价格态势相对平稳，市区的老房子已经连续几年没有涨价了，抑制房价过快上涨这一点，政府也做到了。”丁浚哲说，“第三，很多改善型的自住型需求被压抑了，而通过自己的努力，让家里人住上更为舒适的房子，孩子上一所较好的学校，我认为这是我们普通人对于中国梦的一个表现形式。”不过，丁浚哲认为过去几年杭州楼市一直处于风口浪尖，所以不会成为率先松绑的城市。