近日，温岭市城西街道一地块总计27.55亩在浙江省土地使用权网上交易系统挂牌出让。在出让公告的备注一栏中，注明这是一块工业用地“先租后让”项目。

所谓工业用地“先租后让”，是指通过盘活存量土地，由土地使用者与国土部门签订租赁合同，再与所在镇（街道）、管委会签订投资开发协议，把工业用地资源租给优质企业或增资扩产企业，在一定租聘期内达到约定的固定资产投资强度、建设容积率、亩均产出、亩均税收等投入产出条件后，再缴清土地出让价款，最终以出让方式提供给土地使用者。

今年初，温岭市结合“标准地”管理模式创新，探索推行工业用地“先租后让”模式。“通过这种精准供地模式，进一步破除了土地要素供给瓶颈制约，大幅降低企业用地成本，有效改善营商环境，为留住优质企业助推民营经济高质量发展腾出了更大空间。”温岭市委书记徐仁标介绍。

牵好土地与项目的“红线”

近年来，工业用地供给紧缺成为温岭发展的瓶颈。一方面，高企的地价导致企业用地成本不断增加，直接影响当地招商引资、战略新兴产业培育以及实体经济发展；另一方面，需要用地的优质企业很难拿到土地，大大降低了土地利用效能。

如何破解企业工业用地难、用地贵、用地慢等问题，实现土地节约集约利用及其效益最大化？

去年9月，温岭出台了《关于工业用地先租后让促进土地节约集约利用的实施意见（试行）》，鼓励辖区范围内10亩以上的工业用地，采用“先租后让”方式供地。

4个月后，首宗“先租后让”工业用地挂牌出让成功，位于箬横镇中库村、水岸村的三块土地以总价4410万元被三家温岭企业竞得。

值得注意的是，地块在挂牌竞拍时，设置了竞标“门槛”。除生产技术要求和行业类别有一定限制外，相关指标也有“及格线”，如企业投产后需连续3年土地产出率不少于500万元每亩，土地税收不少于40万元每亩。

“一方面，我们要遵循高质量和生态化发展理念，严格设置投资项目生产技术条件，引进企业需符合节能降耗、环境保护、消防安全和各类强制性指标要求。另一方面，还要坚持节约集约用地理念，设置严格的准入条件，并进行综合评估，确保让‘好土地’匹配优质项目。”箬横镇相关负责人介绍。

“先租”降成本，省下钱来办大事

桩基全部完成，消防水池开始施工，几架塔吊机正在紧张作业……日前，记者走进箬横镇帽业园区，见到一片忙碌的景象。

“总面积4000多平方米的新厂房，最迟明年年底就能建成投用。”其中一幢厂房的主人叫江晓荣，是温岭市妮珂芙服饰有限公司的负责人。年初，老江以780万元的总价拍得园区内9亩工业用地。“本以为一次性这么大笔的支出，会严重挤压企业的流动资金，影响接下来的运作。”但如今，本已做好思想准备的江晓荣没有进入“寒冬期”，反而在厂房设计建造和设备采购更新上加大投入，“新厂房请了专业化设计团队进行打造，总投资增至400多万元，今年还投入200多万元买进了一批自动化设备。”

为江晓荣卸下重担的，正是工业用地“先租后让”的运作模式。温岭将工业用地出让分成前期租赁和后期出让两个阶段，租让总年限设定为50年，其中租赁年限为6年，出让年限为44年。租赁期间，企业只需缴纳相应租金。待租赁期满，企业在技术、投产等方面逐渐稳定后，再补齐后期出让金。

“前期6年，每年租金才十几万，给了我们资金缓冲期。”说起土地先期租赁、后期出让的模式，江晓荣深有感触，“急于购地建厂投产的实业企业，特别是我们这种资金不太宽裕的中小企业，前期用地成本大大减少。暂缓支付的出让金可以先用于建设厂房、研发技术。”

土地使用需“达标”，倒逼企业“跑”起来

尽管“先租后让”的能够省下一大笔钱，但这并不意味着拿地企业能够高枕无忧。相反，真正的考验才刚刚开始。

同在箬横的浙江一征机械有限公司，在年初以每亩170万元的价格，拿下了9亩土地用于工业厂房建设。在厂房开建的同时，企业负责人徐荣方就已经在筹划扩大再生产计划了。

“投资1000多万元的新能源电动齿轮项目即将上马，远期还将投入3000万至5000万元开发机械手项目。”徐荣方说，企业拿得土地之后，项目还得接受综合评估，“不合格”者将面临淘汰。“这就要求我们将土地用于实业，也迫使企业要跑起来，产生裂变效益。”徐荣方说。

据了解，温岭对“先租后让”引入项目进行动态跟踪及分类管理。项目竣工投产且达到合同约定的投资开发要求的，在租赁期满前3个月，以协议出让方式确定土地使用权人，办理出让手续。如未达到投资开发协议要求，允许续租1次，续租期限不得超过1年，年租金按前期平均年租金缴纳，待评估合格后再办理出让手续。如租赁期满未续租或续租期满，土地使用人未达到建设、投资、税收等相关要求，政府有权无偿收回土地使用权。

这意味着不仅优质企业项目工业用地紧缺困境得到了解决，工业用地“先租后让”模式，还确保了土地资源要素由低质低效领域向优质高效领域集中。“未达标即收回土地”，更有效解决了“囤地炒地”、无序转让、私自改变用途、高价出租等行为，使得资源配置效率不断提高。

据了解，温岭市工业用地“先租后让”模式创新做法已被省经济体制改革工作小组确定为典型经验，获评台州市解放思想十佳典型案例。目前，这一做法已在全省推广。