专家支招购房置业

　　大学毕业5年的王小易换了新工作，开始奔跑在租房、买房的道路上。过去几年，他跟所有普通的人们一样经历着生活的转变：租金飞涨、房价疯涨、楼市调控……这些转变几乎深入到他每一个消费生活的细稍末节。他的心情跟神曲的旋律一样忐忑不安，一个又一个早有耳闻的消费陷阱接踵而来。2014年的3.15又翩然而至，我们希望通过追踪王小易在房地产消费中所遭遇的每一个典型案例，为他和那些同样奔跑在维权路上的人们出谋划策，争取到属于自己的权益。

　　买房前擦亮双眼谨防虚假广告

　　小易经过一段时间的辛苦存钱，加上父母的资助，总算凑了首付款，打算买一套房子脱离租房生活。不过，在收集楼盘信息时，他发现几乎每个楼盘都趋近完美——低首付即可住上花园洋房、双地铁、一线江景、附送精美装修拎包入住、学位房……简直是眼花缭乱。

　　当小易跟着楼巴去现场看房的时候，却发现很多名不副实的地方，如果不实地考察或者仔细了解，很容易受这些广告的迷惑：所谓的超低首付，是指先给一部分首付款，短期内再筹集其他部分；所谓的城市中心是步行30分钟后才能望到市政府的影子；至于精美装修看起来真的很美，就是不知道收楼时又是怎样的光景；所谓的学区房是有各种附加条件的……

　　看房之后，小易一次次败下阵来，并且心有余悸：要选到好的房子，真是一件艰苦事件。在又一次失望后，他不禁问身边的朋友：如何才能在眼花缭乱的广告和房子中选到属于自己的心水房？

　　支招

　　买房前多设定条件多看多选

　　买房前可预先设定自己的要求，例如总价、区域、楼盘规模、相关配套等，那么可以按照自己预想的要求来挑选房子，而不是跟着广告走。例如要选学区房，那么就重点关注靠近学校的楼盘，以便可以参考对比，这样可以避免被广告或者楼盘销售牵着鼻子走的情况。

　　实地考察多看多问

　　除了看宣传资料，关键是要实地考察。除了多看，还要多问。首先要看楼盘规划以及政府对该区域的规划情况，并且自己考察一番，例如5分钟可到是否真的步行5分钟便可到达，还是要开车5分钟。此外，还要多问，除了问销售人员，最重要的是要问其他买家以及周边居民所了解的情况，自己再去判断。

　　购房合同陷阱多处处留心为上计

　　小易好不容易定了一套房子，即将要进入签订合同的流程了。不过，在签订合同之前，小易还是做了不少工作的，对于合同上要明确的约定也比较清楚。

　　拿到合同时，开发商声称是在房管局下载的统一合同，小易大致看了一下，还是觉得有些不清楚的地方，而且合同还留了空白地方。根据小易收集到的信息，这样太容易形成“购房陷阱”了。因此，小易就小区规划、装修标准、交楼日期等以及违约责任都与开发商协商，在合同后面附加了几页，把问题说得更加清楚明白，小易这才放心签下了自己的名字。

　　可是，后来小易咨询学习法律方面的朋友时才发现，自己还是忽略了一些问题，例如签订认购书时所交的定金数额以及定金处理方法并不明确，幸好后来还是顺利签订了合同，避免了出现违约纠纷。小易不禁感叹道：购房真是处处是陷阱啊，一不小心就让人傻眼。

　　支招

　　详细条件要明确约定

　　房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。约定房子面积，测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。明确交楼和房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。明确房子的保修期限和范围等。

　　延期交楼问题尤为注意

　　作为购房者，要特别注意延迟交楼所产生的违约责任问题。开发商拖延交房，并对购房人采取回避、推托等方法，购房人一时既无法收楼，也无法取得违约金。因此，在合同中约定的延迟交楼违约金稍高一些，如每延迟一天，赔偿房款的万分之五。另外，购房人事先要对开发商的资质、开发商实力等全面考察，谨防购买了实力较差、难以把楼盘建设到足以交楼的开发商的房。

　　收楼是大考验做个挑剔的收房人

　　由于小易买的是期房，经过“漫长”的等待后，小易终于等来了收楼的日子。不过收楼当天，小易有点傻眼了。

　　原因之一：小易原来购买的是81.5平方米的两居室，但到了收楼当天，开发商却告知小易实测面积为83.6平方米，多出的部分小易要补差价。按照市场价格，小易要多给25200元才能收楼。

　　原因之二：当小易进入房子时，发现这个房子和样板房有着天壤之别，撇开一堆小问题不说，单是附送的厨具品牌就货不对板，开发商说厂家供应有问题，因此临时换了另外一个的品牌，小易总觉得这个说法有点别扭。你觉得小易要如何面对这些难题？

　　支招

　　误差正常关键看合同约定

　　一般来说，实测面积和期房面积存在误差在所难免，且多数情况都是实测面积大一些。面对这种情况，小易应该回头看看合同中约定的处理方法，由于误差在2.57%，如果合同中约定“超过部分”在3%以内要按照售价进行结算，那小易只能按照房屋售价进行结算。如果3%以内部分双方已约定了总价保持不变，那小易可以要求不补差价。

　　整改完再收楼做好书面记录

　　对于收楼中发现的小问题，小易可以一件件记下来，并做一个书面的记录和协议，等开发商整改完毕之后再收楼。至于附送的装修品牌货不对板问题，有些装修中该用品牌产品被换成其他牌子，而这些在签订购房合同时明确装修项目及标准，对材料品牌、档次、规格等做出详细约定，并在合同里面约定开发商双倍返还品牌差价。

　　小链接

　　注意一：不能光看广告

　　很多的时候是广告背后却是冰冷的事实。例如：偏远地段叫做远离闹市喧嚣，尽享静谧人生；挖个水池子称为东方威尼斯，演绎浪漫风情等等。当然这样的广告包装还很多，对于广告的效力，法律理论上一般认为是一种要约邀请，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。

　　注意二：开发商资格需要认定

　　相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制：一是预售人信息；二是商品房预售许可证；三是开发进度和竣工时间；四是平面示意图；五是结构类型；六是预售商品房的价格和付款办法；七是商品房预售款的专用账户；八是物业管理事项以及法律、法规规定的其他事项。

　　注意三：内部认购有风险

　　内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。看好房源，双方就要签订认购书，当签订认购书，购房人依约定缴纳一定数额的款项。往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。

　　注意四：合同补充条款要细看

　　虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。但开发商会随机应变，为了规避合同种种限制，往往在附件中大做文章。因此购房者必须留意附件内容，一定要明确责任范围和违约后的补偿措施，如果开发商约定的责任范围不明确的要向开发商做出明确的条款。

　　注意五：验房事大不能马虎

　　综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　注意六：面积误差在合理范围内

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不想退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。