签订了《购房意向合同》，买家也依约支付了10万元意向金，不料卖家临时违约停止出售房产。之后，买家要求双倍返还已支付的意向金，想不到因为中介公司未能将这笔意向金转入卖家账户，这一要求被法院驳回。

　　律师建议：购买二手房意向金最好直接转入卖家账户，即便卖家违约，买家可凭借“双倍返还定金”法则维护自身权益。

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　　案例：卖家未收到定金，违约无需双倍返还定金

　　去年年中，在杭州一家大型中介公司的推荐下，王强(化名)看中了位于良渚街道的一套次新房，房子总建筑面积在150平方米左右，总房价为250万元人民币。

　　买卖双方于2014年7月18日签订了一份《购房意向合同》。合同为中介公司提供的格式文本，部分内容为格式条款，另外根据房屋的情况以及双方当事人的意见，合同部分内容另作调整。

　　合同约定，王强购买该套房屋应支付首付款130万元，首付款需在2014年11月18日前支付，双方代理服务费共计5000元也由买家王强承担。为表示购买诚意，买家王强支付意向金10万元，若卖家签署《购房意向合同》并接受买家王强的购买条件，意向金则直接转为定金。若买家王强不依约履行合同，无权要求返还定金，假若卖家违约，则需双倍返还定金。

　　见买家如此有诚意，卖家为展现自己出售房屋的意愿，将房屋权证证明，即房屋“三证”(房屋所有权证、国有土地使用证、契证)，在双方签订《购房意向合同》当日交于中介公司保管。同时保证出售的这套房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让的情形，无优先购买权存在等二手房出售中常见问题。

　　按照约定，《购房意向合同》签订后120天内，买卖双方需前往中介公司处签订正式的《杭州市房屋转让合同》。正式合同签订后若出现单方违约，违约方则要按房屋转让总价的10%支付违约金给对方。

　　随后，王强将10万元意向金作为购房定金转账到中介公司指定账户，由中介公司负责将定金交纳给卖家。但意向合同签订后的一个月内，王强多次催促卖家签订正式转让合同，一直未有回音。

　　后来王强得知，7月19日，卖家已经告知居间人(中介公司)，拒绝接受这笔10万元的定金，这套房子他不卖了。

　　法院经过审理后认为，在居间人想将这笔意向金打入其账户时，卖家提前通知居间人停止支付，卖家实际上并未收取定金。因而法律上的定金罚则在买卖双方之间并不适用，依照相关法律规定，法院驳回了王强的诉讼请求。

　　律师点评：定金合同成立需同时满足两个条件

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释的规定：定金合同从实际交付定金之日起生效。收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

　　因此，定金合同成立需同时满足两个条件，一方完成支付，另一方完成收受，缺乏任何一个条件，定金合同便不能成立。

　　本案中，王强与卖家之间是通过居间人(中介公司)进行交易。王强虽然将10万元“支付”至居间人的银行账户内，但缺乏接受定金方即卖家的“收受”，所以买家的支付行为不能视为定金的交付。

　　因此，买卖双方的情况无法适用“定金罚则”(指给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金)，据此，法院判决驳回了王强的诉讼请求。

　　在此也提醒购房人，在房产中介居间达成的房屋买卖过程中，涉及定金支付时，购房人可以直接转账给卖方，或者以现金交付立字据的形式表明卖方已收受，定金合同成立。这样当出现不利情形时，一方可以采取定金罚则约束另一方。本报记者江嘉宜