提醒：“高回报”承诺不可轻信

　　听起来的确很美，只要付了首付，就有开发商帮着出租，“前3年返租21%，一次性抵总价”，“高达8%的高额返租回报”……各种带有租金回报的投资商铺项目卖点多种多样，租金回报率也从6%到10%不等，更有个别项目打出18%的高回报和150%的天价回报，称得上是“一铺旺三代”。

　　这些产权商铺、每年租金收益承诺让投资者们心动不已，但也让投资者不禁产生疑惑：产权商铺到底该不该投资，这么高的回报是天上掉下来的馅饼还是地上冒出来的陷阱？对此，业内人士表示，“返租”商铺表面上有着高回报，但背后暗藏不少风险隐患，投资者须慎之又慎。

　　“返租”商铺复热惹争议

　　2011年出台的限购政策让住宅市场投资者伤了心，不少投资人直接转战投资商铺、写字楼等商业地产。虽然在去年9月限购取消，年末楼市回暖，让部分购房者积极面对楼市；但与此同时，投资者对商业地产的关注度也节节攀升，尤其是高回报的商铺“返租”项目再次吸引了大家的目光。

　　已经工作十余年的市民小张最近想要投资商铺，但忙于工作，没有时间打理。“一个人生活，平时花销不大，我又是个宅男，这么多年也攒了好些钱。央行降息后，我就想着拿出一部分钱投资，但是炒股又觉得有风险，想想还是投资商铺可能靠谱些。”小张表示，朋友中有建议投资返租型的商铺，据说可以一边工作一边坐享收益。“听了之后很心动，也去网上搜了一下，大多这种返租商铺都在外地，我担心出了问题不能及时解决，还要再考虑考虑。”

　　不过有一部分市民并不看好再次掀起热潮的“返租”商铺。王先生坦言表示：“几年前‘返租’商铺刚兴起，被‘可以每年按8%至10%的幅度统一返租’的广告后诱惑，签订‘委托经营’协议，但是那个商贸城经营不善倒闭了，结果就是被套牢，连银行贷款都还不上。”

　　高回报“返租”看起来很美

　　这个高回报的“返租”商铺究竟是什么？又以什么吸引了投资者？

　　据了解，商铺返租(又称商铺售后返租、售后包租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般而言，年返租回报在8%-12%之间。

　　无论销售方式还是投资方式，对于普通投资者而言，商铺返租将是“一分投入，十分回报”，是一个诱人的蛋糕。一般来讲，在收铺后的前2-5年，投资者每年能拿到高达8%-12%的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多，这也就使投资者蠢蠢欲动。

　　专家提醒：投资“返租”商铺须谨慎

　　乍看之下，投资商铺返租项目可以说得上是一本万利，买了商铺后有开发商帮着出租，还能得到高额回报，不用费心坐等收钱。但是在这种类似“守株待兔”的行为背后暗藏不少风险隐患，投资“返租”商铺须谨慎。

　　实际上，早在2001年颁布的《商品房销售管理办法》中，就规定房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。针对禁令，不少开发商通过成立独立经营公司，由其进行“返租”操作来规避法律风险。由于投资者是与该经营公司签订租赁合同，和商场本身不产生直接关系，因此一旦经营公司“跑路”，投资者回收“返租”租金将十分困难。

　　“无论什么投资，都存在着风险。‘稳赚不赔’是不可能的。”业内人士提醒投资者，商铺投资牵涉到多个方面，开发商开发、投资者买、经营者经营，几个方面的利益都需要得到均衡发展，商铺的价值才能够体现。某些项目前期的包装和宣传很好，售后返租承诺的回报也很高，但后期的业态定位不符合市场需求，招商资源缺乏，完全不具备商业经营管理的实力，即使再好的规划，再好的地段，同样也意味着整个商业经营难以成功，投资的商铺可能会成为“空铺”，不能持续良好的经营以及产生可观的收入。

　　所以，投资者需要多方面权衡考虑。要注意辨别“返租”等利润诱惑的真假，还要理性对待商铺的地势、人气和前景等，对商铺及周边情况进行深入了解和研究。值得注意的是，目前涉足商铺市场的，以中小投资者为主，多数投资者没有从事过房地产相关行业。因此，中小投资者在进入商铺市场时更要谨慎。