业内建议：商业项目种类多，投资者要考虑风险，做好选择

　　□陈赛娇

　　商业兴旺、市场繁荣、服务业应有尽有，被视为城市繁荣最直接的表现。政策利好，台州的商业发展迎来新的机遇。近年来银泰城、万达广场等商业中心的入驻及建设，台州的商业地产进入了快速而又规模化的发展。

　　商业发展更加完善

　　从台州目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如商贸核心区、中央商务区等。

　　从目前来看，百货商场仍然是目前台州市民主要的消费场所，耀达、锦江为典型的代表，从业态来看，大型超市等也是目前市场的主流。随着房地产市场发展边沿化的特征，集中性购物中心已然成为商业发展趋势，典型的如万达广场等，不仅满足了现代人的需求，更是带动整个区域经济的发展。

　　经过近几年的快速发展，台州商业市场迅速扩张，商业业态更加丰富与完善。百货商场也逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱乐业态，达到了复合型业态的综合商业组，基本可以满足人们“一站式”消费需求。

　　供应增加也伴随风险

　　目前，台州房地产市场上的外来房企并不少见，如绿城、开元、新明、万达等等，品牌房企进驻可谓点燃了台州楼市，商业地产供应也持续增温。

　　伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力增加，竞争也将更加激烈。商业地产尤其诸如商业综合体，无法像住宅那样滚动分期开发。购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成，才能形成浓厚的商业气氛，而不能采用住宅项目的滚动式分期开发模式，因此商业地产对于资金的要求更高，同时资金回收周期长，大量的商业地产进入房地产市场，而市场消化不足，后续其风险更甚于住宅物业。

　　商业规模不断地扩大，商业同质化现象也趋于严重。因此，商业地产的运营显得尤为关键。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。面对商业市场的众多不确定性因素，如何分析不稳定的商业资源与高速发展的商业地产之间的博弈及商业招商的行为模式是规避投资风险、提高商业地产价值的关键。而这也是令许多成熟型商业地产开发企业项目制胜的关键。

　　投资者要做好选择

　　面对市场上各种商业项目，投资者又应该怎样选择呢？业内人士表示，如果单纯看回报率的话，商业是大于办公，大于商住的。这么排序的话，如果投资商业地产，商铺的投资是最优的选择？业内人士提醒，三个物业投资换算过程中，风险的特色排序其实也是一致的。商业地产投资，收益跟风险呈对等，风险高，一定收益相对就会高。很多投资人更愿意追逐更高的收益，但是，考虑到收益之前是一定要先考虑风险。

　　商铺投资需要注意哪些？很多人买商铺投资，就是希望能起到一铺养三代的作用。但是作为商业投资，很多人并没有太多关注背后的风险。业内人士表示，一个商铺经营好的话，商铺租金会呈每年递增的情况上升。因为它是属于投资类物业，根据租金的上升，本身的资产的转售价或者买入价也会发生变化。如果考虑商铺投资，地段是关键。同等的地段，哪怕一家商场里面不同区域的商业，从租赁水平来讲，也可能差得非常远，地产有一段投资名言地段地段还是地段。此外，业内人士建议，还应该关注在开发商的品牌，以及他是否真正拥有运营能力。这些因素应该是放在你去考虑它的地点，这个商业的区位，或者这些常规理解的地产投资因素之前去考虑。

　　投资办公楼，对土地依赖性，对周边配套资源、交通资源，所有资源依赖性更强。投资者需要关注它的交通，它的配套，它的品质，它的管理，这些你去判断一个办公类的投资是不是值得的重要前提。当然所有的投资都不可能十全十美，那么当你遇到有些产品项目只具备这四点里面其中几点的时候，就要判断一下，要舍弃哪一点。我们的舍弃的排序就是一定要先管理排在最后，品质是第三位，配套是第二位，交通对于办公来讲，办公的使用率上，无论上班，还是来公司谈业务这些交易活动来讲是最重要的。

　　商住项目，从使用功能上来讲是横跨住宅和办公两个区域的。如果你是自住的租户的话，很难愿意住在一个跟办公在一个楼里面，但是居住本身的属性也会受影响的。这一类产品一般呈现两个特点，它租得很快，因为它分布在覆盖两个功能使用过程中，有居住，有办公，但是它的租金一般是同区位相对偏低的，无论跟住宅比，还是跟办公楼比。如果考虑商住类产品，它的交通和售价这两个因素是最核心的。交通只要它交通是不是方便？售价是不是低？因为它很难在二手房市场有很好的表现，资产本身溢价能力有限。这一类产品是阶段性产品，不宜做长线投资。

原标题: 商业地产扩张 业态更加丰富