原标题：无忧置业：购房带上放大镜 警惕“特价单位”

 “五一”将至，作为一年中的黄金月份，房企纷纷摩拳擦掌准备为全年的销售目标全力以赴。应该看到，今年以来，“小阳春”成色不足，楼市成交乏力，开发商“走货”需求迫切，优惠、打折的多种促销手段层出不穷。在此大背景下，购房者在黄金月如何更有把握地出手？

  购房带上 “放大镜”

  花少钱、买好房，始终是刚需族梦寐以求的理想结果。黄金月开发商促销展开大战，买家享受到更多的实惠。对于置业者者而言，这未尝不是入手房产的好时机。但值得注意的是，购房者不应被眼花缭乱的房产促销活动冲昏了头脑，而应该时刻保持清醒的头脑，警惕购房陷阱。

  警惕“特价单位”

  首先，在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源。此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。

  打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。

  “内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

  看广告要用放大镜

  设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。

  购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。

  看样板间心中要带把尺

  购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米。收房时，由于是空房，感觉会差不多，但往往业主们会发现，一放家具就完全不是那么回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

  因此，业内人士提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

  “垫首付”风潮下购房需清醒

  在继降价促销、“低价入市”之后，近期楼市又刮起一股“垫首付”风。“垫首付”顾名思义，就是除了在总价上的折扣和优惠外，开发商在首付上给购房者降低了门槛，让资金吃紧想买房的人可以更快更轻松入手。

  有两类人可以从“垫首付”中获得好处：其一是有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，先购房，暂时延缓交易备案。其二则是在银行信贷紧缩的背景下，开发商“垫首付”为部分购房者赢得筹集首付款的时间，尤其是对于首次改善的购房者来说，在出售房产与买进改善房之间还存在一个空档期，通过开发商“垫首付”，可以让买房、卖房同步进行，消弭空档期，赢得了时间。

  “垫首付”是否纯粹的利好？对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，购房者首先需要考虑首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？

  需要注意的是，垫首付对购房者来说，入场成本虽然降低了，但是购房之初一段时间的资金还款压力都会非常的大。垫首付充其量也只是无息贷款，一般在2-3个月内还必须将“首付”还给开发商，如果是短期可免利息，期限较长，可能会追加一些利息，“部分楼盘需等首付款分期支付完毕才能签订购房合同，如果开发商遇到资金紧张跑路，购房者将没有保障”，业内人士提醒，这种风险也必须考虑在内的，置业须谨慎。