2013年的杭州土地市场，有些疯狂。

　　1-8月，杭州主城区(包含余杭、萧山)土地出让金总额高达682亿元，创下历史同期新高。9月份，仅华家池三宗地出让金就达到136.7亿元，成为土地市场的一个新高潮。

　　土地市场的热度，历来是观察楼市热度的重要窗口。上半年，杭州土地收入排名全国第三。

　　土地，成为2013年杭州房产新闻中频现的字眼。今年上半年，杭州多宗土地封顶价成交，拍卖会上屡屡上演“龙争虎斗”的一幕。9月5日华家池拍卖，其中两宗土地滨江和世茂更是巅峰对决，前后经过数十轮苦斗，方才各自将其中一宗土地收入囊中。巧合的是，这一天上海、苏州诞生新高价地，这一天堪称“高价地日”。

　　华家池出让，无疑是杭州土地史上最精彩的一幕大剧。房企实力之强大，现场竞争之激烈，剧情之跌宕起伏，都让这幕大剧成为了经典。谁也没有预料到，“半路杀出”的绿地，最终竟然轻松地拿下57号地块；谁也没有预料到，滨江拿地之心如此坚决，连败两局之后险胜最后一局。

　　事实上，2013年的杭州土地市场盛宴，并不会因为华家池的成功出让而谢幕。整个9月份，杭州土地市场都处于高度亢奋之中。今天，蓝孔雀综合体6宗土地出让，起拍总价32.3亿元，有多家房企欲将6宗地打包拿下。

　　除此之外，杭州今年还将有多宗“宝地”待嫁。比如杭师大老校区，比如被雅戈尔退掉的地块，也都是众多房企的兵家必争之地。它们的出现，将会使得2013年的杭州土地市场继续保持足够的热度。

　　风起云涌的土地市场，已经吸引了所有房地产业内人士关注的目光。甚至连一些普通的购房者，也开始有了足够的耐心关注土地市场的一举一动。毕竟生活在这座城市中的大多数人，与房价都会有着千丝万缕的联系，而房价又与地价息息相关。

　　无疑，土地市场对整个楼市的影响是全方位的。但如果说土地市场高潮迭起，楼市也一定会高潮迭起，这样的判断未免过于简单。至少从目前看来，房价没有出现大波动。而接踵推出的土地，又将会大大增加房源供应量，对房价走势会产生微妙的影响。

　　土地盛宴之后的楼市如何行走，这几乎是所有人都急切想知道的答案。只不过，扑朔迷离的楼市，从来不会有一个简单的答案。

　　土地市场热，楼市会否迎来新一轮涨价潮？

　　这一次房价并未完全跟着地价走

　　土地市场热火朝天，自然不可能不对房价产生影响。按照以往的市场惯例，每拍出一块高价地，都会造成区域房价的重新调整，周边在售新房或者二手房坐地起价的现象屡见不鲜。不过今年这一现象并没有大规模出现，有的区域地价和房价甚至背道而驰。

　　“华家池”并未撼动房价

　　华家池三宗土地总价136.7亿元，成为杭州土地市场上的超级“巨无霸”。此前，不少业内人士认为华家池影响巨大，并将重树区域房价新标杆。几年前的枫华府第，就曾因为雅戈尔高价拿地(原浙江工商大学)，一夜上涨5000元/平方米。

　　然而华家池争夺战尘埃落定之后，枫华府第现象并没有出现，这个“巨无霸”产生的冲击波，远比人们预期的要小很多。华家池周边小区，景芳小区、采荷人家、景芳小区等，在华家池拍卖前后并没有出现明显变动。而华家池周边在售的庆春御府等楼盘，也并没有因为华家池地价的出炉而重新调整房价。

　　事实上这一现象看似反常，实则必然。华家池价格高，高在总价，而不是单价，对房价产生直接影响的是单价而不是总价。华家池三宗土地，虽然其中两宗封顶价成交，但并没有高得离谱。世茂拿下的58号地块折合楼面价23400元/平方米，滨江拿下的59号地块折合楼面价23200元/平方米，而绿地拿下的57号地块折合楼面价最低，尚不到20000元/平方米。

　　在城东区域，华家池楼面价并不是最高的。凯旋门楼面价为23902元/平方米，比华家池任何一宗地块的楼面价都要高。显然，即便华家池三宗地总价创下历史新高，但由于单价并未突破历史最高值，华家池对区域房价的影响力也就大打折扣了。当然随着华家池三个项目的开发，周边区域环境得到改善，对房价会有一定的推波助澜作用，但这跟地价几乎没有任何关系。

　　土地闹猛房价平稳

　　而在华家池出让之前，杭州多宗土地屡屡以封顶价成交。就比如安徽淮矿5月28日拿下的土地，楼面价14700元/平方米，成为彭埠板块的“高价地”。6月25日金隅拿下的钱江新城南星单元地块，单价突破28500元/平方米创区域新高。而在年初，半山田园、之江等区域多宗土地的楼面价，也屡屡触及历史最高价。

　　不过，周边区域的房价，并没有因为土地市场的异动，而出现集体上扬现象。一些新开楼盘，为了制造首开效应甚至开出了区域最低价：位于半山田园板块的金隅田员外6月首开起均价14900元/平方米，比周边在售楼盘低3000元/平方米以上；中海西溪华府起价16800元/平方米，成为西溪板块价格最低的楼盘；融科瑷骊山首开起价14980元/平方米，成为之江板块价格最低的楼盘；7月份首开的万科北宸之光，也没有因为周边区域地价快速上涨而坐地起价，反而打出了14800元/平方米的理性价格。

　　总体上说，虽然今年杭州土地市场热度不减，一些区域的地价创出新高，但是房价的走势相对比较平稳。今年杭州房价波动最大的时期是在3-4月，并非那一时期土地成交特别火爆，而是受20%个税政策以及房产税传闻的影响。那一波行情之后，杭州房价并未出现大幅上涨。万科北宸之光低开之后，周边区域二手房价格甚至出现了小幅下降现象。

　　显然，从前几个月的市场行情来判断，杭州的房价和地价已经走出了两条不同的曲线。地价对房价的影响，并没有像以前那样立竿见影。

　　多数地块价格“补涨”

　　地价涨了为何房价没有跟着涨？要回答这个问题，显然要对杭州当前的地价有一个理性客观的认识。

　　经历2009年的高峰之后，2010年到2012年，杭州土地出让金逐年大幅下滑，2010年市本级土地出让金收入922亿元，2011年跌至427亿元，到了2012年更是破天荒地跌到了350亿元。而在市场最低迷的时候，频频出现底价成交的土地，甚至有的土地因为无人接手而流拍，地价也因此大幅缩水，不少昔日的“高价地”纷纷被套。

　　而从2012年下半年开始，随着杭州楼市整体回暖，土地市场也开始活跃起来。万科北宸之光去年7月的楼面价仅4430元/平方米，而今年越秀在同一区域拿地的楼面价却高达9600元/平方米。可以说，在这一轮回涨行情中，杭州多个区域的地价回升得非常快。

　　究竟是房价拉高地价，还是地价助推房价？这是一个错综复杂的话题，但从这一波回暖行情来看，是房价拉高地价。杭州房价自去年5月分出现快速回升的势头，而地价快速回升并且成交开始活跃，则是两个月之后的事情。

　　这一波回暖行情中，房价回涨最快的时期是去年下半年的几个月，到了今年年初，大多数楼盘已经完成调价，进入了价格平稳期。而地价则仍处于“补涨”阶段，更由于49%溢价率上限的规定，即便是今年诞生的一些高价地，除了少数单价已经创出历史新高之外，大多数仍然没有创新高，也就不可能对房价产生太大的推动作用。

　　也就是说，是房价先涨地价在后面跟。这种形势下，地价上涨房价却按兵不动，也就在情理之中了。

　　供应量大增房价不敢涨

　　即便新拍地价已经创出历史新高，但由于后市充裕的房源供应量，开发商显然不敢随意提价。从之前数月的市场表现看来，这也是房价没有出现大涨的原因之一。

　　无论是中海西溪华府还是万科北宸之光，之所以没有因为周边区域地价上涨而趁机高开，都是因为对楼市的整体形势持谨慎态度。尤其是供应量方面，这两个楼盘都是大盘，不低开的话很可能就会承受巨大的库存压力。况且，杭州楼市库存量已经创下新高。

　　高歌猛进的土地市场，还会为楼市增加巨大的房源供应量。1-8月，杭州主城区共成交土地134宗，其中住宅69宗，按照目前大多数开发商的开发速度，这些项目都将会在一年之内开盘，这也注定开发商不会盲目提价。

　　那么，开发商拿了高价地，不提房价的话还怎么赢利？这是一个非常现实的问题。不过即便拿地成本高了，开发商也不是非得提高房价才能赚钱，这在业内已经成为一种新的共识。拿地成本高了，但是通过加快开发速度，省下更多的财务成本，同样可以实现微利。同样的一块地，同样的地价，同样的房价，有的开发商有利可图，有的开发商注定亏本，这样的现象将在今后的楼市中愈演愈烈。

　　也正因为如此，这一轮地价上涨，并不足以迎来房价上涨。“地价一涨房价必涨”的铁律，也因此宣告破灭。

　　土地市场热，楼市会否迎来新一轮涨价潮？

　　这一次房价并未完全跟着地价走

　　土地市场热火朝天，自然不可能不对房价产生影响。按照以往的市场惯例，每拍出一块高价地，都会造成区域房价的重新调整，周边在售新房或者二手房坐地起价的现象屡见不鲜。不过今年这一现象并没有大规模出现，有的区域地价和房价甚至背道而驰。

　　“华家池”并未撼动房价

　　华家池三宗土地总价136.7亿元，成为杭州土地市场上的超级“巨无霸”。此前，不少业内人士认为华家池影响巨大，并将重树区域房价新标杆。几年前的枫华府第，就曾因为雅戈尔高价拿地(原浙江工商大学)，一夜上涨5000元/平方米。

　　然而华家池争夺战尘埃落定之后，枫华府第现象并没有出现，这个“巨无霸”产生的冲击波，远比人们预期的要小很多。华家池周边小区，景芳小区、采荷人家、景芳小区等，在华家池拍卖前后并没有出现明显变动。而华家池周边在售的庆春御府等楼盘，也并没有因为华家池地价的出炉而重新调整房价。

　　事实上这一现象看似反常，实则必然。华家池价格高，高在总价，而不是单价，对房价产生直接影响的是单价而不是总价。华家池三宗土地，虽然其中两宗封顶价成交，但并没有高得离谱。世茂拿下的58号地块折合楼面价23400元/平方米，滨江拿下的59号地块折合楼面价23200元/平方米，而绿地拿下的57号地块折合楼面价最低，尚不到20000元/平方米。

　　在城东区域，华家池楼面价并不是最高的。凯旋门楼面价为23902元/平方米，比华家池任何一宗地块的楼面价都要高。显然，即便华家池三宗地总价创下历史新高，但由于单价并未突破历史最高值，华家池对区域房价的影响力也就大打折扣了。当然随着华家池三个项目的开发，周边区域环境得到改善，对房价会有一定的推波助澜作用，但这跟地价几乎没有任何关系。

　　土地闹猛房价平稳

　　而在华家池出让之前，杭州多宗土地屡屡以封顶价成交。就比如安徽淮矿5月28日拿下的土地，楼面价14700元/平方米，成为彭埠板块的“高价地”。6月25日金隅拿下的钱江新城南星单元地块，单价突破28500元/平方米创区域新高。而在年初，半山田园、之江等区域多宗土地的楼面价，也屡屡触及历史最高价。

　　不过，周边区域的房价，并没有因为土地市场的异动，而出现集体上扬现象。一些新开楼盘，为了制造首开效应甚至开出了区域最低价：位于半山田园板块的金隅田员外6月首开起均价14900元/平方米，比周边在售楼盘低3000元/平方米以上；中海西溪华府起价16800元/平方米，成为西溪板块价格最低的楼盘；融科瑷骊山首开起价14980元/平方米，成为之江板块价格最低的楼盘；7月份首开的万科北宸之光，也没有因为周边区域地价快速上涨而坐地起价，反而打出了14800元/平方米的理性价格。

　　总体上说，虽然今年杭州土地市场热度不减，一些区域的地价创出新高，但是房价的走势相对比较平稳。今年杭州房价波动最大的时期是在3-4月，并非那一时期土地成交特别火爆，而是受20%个税政策以及房产税传闻的影响。那一波行情之后，杭州房价并未出现大幅上涨。万科北宸之光低开之后，周边区域二手房价格甚至出现了小幅下降现象。

　　显然，从前几个月的市场行情来判断，杭州的房价和地价已经走出了两条不同的曲线。地价对房价的影响，并没有像以前那样立竿见影。

　　多数地块价格“补涨”

　　地价涨了为何房价没有跟着涨？要回答这个问题，显然要对杭州当前的地价有一个理性客观的认识。

　　经历2009年的高峰之后，2010年到2012年，杭州土地出让金逐年大幅下滑，2010年市本级土地出让金收入922亿元，2011年跌至427亿元，到了2012年更是破天荒地跌到了350亿元。而在市场最低迷的时候，频频出现底价成交的土地，甚至有的土地因为无人接手而流拍，地价也因此大幅缩水，不少昔日的“高价地”纷纷被套。

　　而从2012年下半年开始，随着杭州楼市整体回暖，土地市场也开始活跃起来。万科北宸之光去年7月的楼面价仅4430元/平方米，而今年越秀在同一区域拿地的楼面价却高达9600元/平方米。可以说，在这一轮回涨行情中，杭州多个区域的地价回升得非常快。

　　究竟是房价拉高地价，还是地价助推房价？这是一个错综复杂的话题，但从这一波回暖行情来看，是房价拉高地价。杭州房价自去年5月分出现快速回升的势头，而地价快速回升并且成交开始活跃，则是两个月之后的事情。

　　这一波回暖行情中，房价回涨最快的时期是去年下半年的几个月，到了今年年初，大多数楼盘已经完成调价，进入了价格平稳期。而地价则仍处于“补涨”阶段，更由于49%溢价率上限的规定，即便是今年诞生的一些高价地，除了少数单价已经创出历史新高之外，大多数仍然没有创新高，也就不可能对房价产生太大的推动作用。

　　也就是说，是房价先涨地价在后面跟。这种形势下，地价上涨房价却按兵不动，也就在情理之中了。

　　供应量大增房价不敢涨

　　即便新拍地价已经创出历史新高，但由于后市充裕的房源供应量，开发商显然不敢随意提价。从之前数月的市场表现看来，这也是房价没有出现大涨的原因之一。

　　无论是中海西溪华府还是万科北宸之光，之所以没有因为周边区域地价上涨而趁机高开，都是因为对楼市的整体形势持谨慎态度。尤其是供应量方面，这两个楼盘都是大盘，不低开的话很可能就会承受巨大的库存压力。况且，杭州楼市库存量已经创下新高。

　　高歌猛进的土地市场，还会为楼市增加巨大的房源供应量。1-8月，杭州主城区共成交土地134宗，其中住宅69宗，按照目前大多数开发商的开发速度，这些项目都将会在一年之内开盘，这也注定开发商不会盲目提价。

　　那么，开发商拿了高价地，不提房价的话还怎么赢利？这是一个非常现实的问题。不过即便拿地成本高了，开发商也不是非得提高房价才能赚钱，这在业内已经成为一种新的共识。拿地成本高了，但是通过加快开发速度，省下更多的财务成本，同样可以实现微利。同样的一块地，同样的地价，同样的房价，有的开发商有利可图，有的开发商注定亏本，这样的现象将在今后的楼市中愈演愈烈。

　　也正因为如此，这一轮地价上涨，并不足以迎来房价上涨。“地价一涨房价必涨”的铁律，也因此宣告破灭。

　　那些曾经的好地如今大多数已建起地标性建筑

　　华家池地块，3地块总价136.7亿元，创下杭州土地史上新纪录。

　　“高价地”，它们或是单价惊人，或是总价可观，这个头衔，是一块土地价值的荣耀标签。回想那些在土地拍卖中以极高价被拍得的“高价地”们，它们一次次刷新着最高地价的纪录，为业界和大众所瞩目，也往往被视为一定阶段内楼市的风向标。而能拍下“高价地”，更是一家房产公司财力与实力的最直接表达。

　　只是那些被高价“迎娶”之后的土地，往往道路多坎坷。看看那些曾经的“高价地”，如今又是怎样的容颜。

　　杭汽发地块

　　距离杭州市政府250米，距离商业中心武林广场500米，一线运河景观，总体量33.6万平方米，地处地铁一号线和3号线交汇处……这些条件任选其一，都可以给地块冠以“宝地”之名，而这些竟集一体于杭汽发地块之上。

　　2006年9月，绿城与滨江联手，仅19轮竞价，就以36.3亿元的高价脱颖而出，拿下杭汽发。曾记否，绿城的掌门人宋卫平那一日一身红装，在媒体镜头前一语掷地：“我们要做杭州乃至中国最好的公寓。”

　　地块背后，有绿城、滨江的几经沉浮，项目更是闭关长达6年，规划几经调整。

　　当时，本地房地产龙头联手抵御“外敌”被赋予了传奇色彩；如今，杭汽发地块于2012年下旬推出了“武林一号”，不仅拉开了“武林系”楼盘的正面交锋，项目开盘更是创下了除单价最高外，单盘总价之最、单盘利润之最的三大传奇。

　　洗衣机厂地块

　　成交楼面价12245元/平方米，仅仅12轮竞价，但溢价率已经高达97%。2007年6月，昆仑置业的前身旅游房产奋力一搏，以16.01亿元拿下原金松洗衣厂地块，着实让人捏了把冷汗。

　　那时，旅游地产的董事长叶健说了这样一句话：“这块地非拿不可，我等待这一刻等了两年之久。”

　　项目总出让面积达40858平方米，东面和北面到上塘河，南至长板巷，西至远大花园(小区网 论坛)。在这片土地上，总建筑面积近20万平方米，楼高达106米的新亚洲院宅——昆仑公馆作为武林板块开篇之作，以其独特的性价比优势在武林板块成功拥有一席之地。