新华房产5月16日深圳讯(记者刘亮)万达院线拟上市，携万达影视、万达广场打通产业链，实现从地产到文化的转型。不过，院线“捆绑”商业地产的模式，优势和隐患共存。在万达院线未来扩张的过程中，二三线城市的楼市风险值得注意。

　　院线+影视+广场支撑万达转型

　　王健林此前曾指出，万达要做百年企业，就要拥有百年企业的物质基础，而房地产行业无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以万达必须向文化旅游转型。

　　其中，万达院线上市提上日程，携万达影视、万达广场打通产业链。

　　4月21日晚间，万达院线出现在了证监会第二批发布的18家拟上市公司名单中。关于此次IPO，万达院线方面称，募集资金到位后，将用于影院建设项目及补充流动资金。项目预计总投资20亿元，计划全部使用募集资金进行投资。

　　随着中国电影市场规模持续增长，至2013年初，中国已经成为仅次于美国的世界第二大电影市场。

　　万达院线招股书明书显示，2009年至2013年，万达院线票房收入、市场份额、观影人次连续5年名列全国院线第一名。

　　近三年，万达院线的营业总收入也实现“直线上升”，由2011年的220869.48万元增长至2012年的303111.27万元再到2013年的402255.75万元，复合年增长率达34.95%；其净利润从2011年的30741.81万元增长至2012年39012.46万元再到2013年的60478.86万元。

　　截至2013年底，万达院线已开业影院142家，拥有1247块银幕，旗下影院覆盖北京、天津、上海、重庆等73个大中型城市。

　　不过，从目前电影行业的产业链上看，万达院线实际上处于下游环节。我国电影产业链主要包括电影制片、电影发行、院线、影院四个环节，主要参与主体包括制片商、发行商、院线公司和影院。

　　对此，中信建投证券副总裁徐显刚认为，通常来说，处于产业链下游环节的企业，往往面临产业链上下游的双重挤压，日子并不好过，而万达是一个例外。

　　一方面，万达在上游成立万达影业，成功切入电影制作行业，每年都会推出几部大制作。

　　另一方面，万达不断增加硬件投入提升观影体验(IMAX大量引入)，同时通过万达广场在全国范围内的布局，吸引了一批忠实的消费者。“强大的消费者基础，反而成为万达与电影上游制作和发行公司谈判的筹码。”

　　若上市成功，万达院线将成为万达集团旗下首个登陆A股市场的公司。同时，万达集团将拥有海外和内地双融资平台。

　　对此，有分析人士认为，这将有利于万达集团拓宽融资渠道，提高其证券化率，亦有利于万达集团强化万达广场的生态链发展。

　　嵌入地产优势隐患共存

　　一直以来万达院线的建设，都采取“捆绑”万达广场的模式。招股说明书显示，截至2013年12月31日，公司下属影院全部为公司自有影院。

　　正因如此，万达院线不仅占据较为优良的地段还能享受租金的优惠。

　　根据招股书显示，截止到2013年12月31日，万达院线及下属已开业83家影院与关联方万达商业地产达成房屋租赁服务关系。其中，2012年10月1日前，公司总部房屋租赁交割按照200元/平方米/月的租金(不含物业管理费)标准按月支付租金；从2012年10月1日起，公司下属房屋租赁价格按照300元/平方米月支付租金(不含物业管理费)。租金远远低于行业平均水平。

　　不过，万达院线这种“嵌入商业地产”模式，同样存在隐患。介于万达院线和万达商业地产的关系，便难免有关联交易之嫌，从而也滋生了利益输送的土壤，使得股东合法权益的安全存在隐患。

　　而万达广场多选址在二三线城市，在今年楼市分化加剧的大环境下，一些人流不足的万达广场，也拖累万达院线持续亏损。在未来院线扩张的过程中，这种现象值得注意。

　　对此，招股说明书中的财务数据也应证上述人士的这一担忧，在目前万达院线91家子公司中深圳、厦门、重庆、贵阳等地的21家子公司都处于亏损状态，其中淄博万达影城亏损最多，净利润达-239.60万元，其次是白山万达影城，净利润达-209.66万元。

　　有业内人士就此指出，万达广场多布局在二三线城市、城乡结合部，其定位也并非高端消费人群。 “对于票价相对较高的万达IMAX影院，未见得能有满意的票房收入，上座率也未见得能支撑起影城运营，因此万达院线需要承担相当的风险。”