商品住宅存量7.6万套 房地产市场面临下行风险

　　杭州市昨天召开一季度经济形势分析会，来自市发改委的消息称，我市一季度实现地区生产总值(GDP)增长7.5%左右，高于全国、全省增幅。

　　由于汽车限牌政策的影响，杭州汽车销售已进入“冰冷期”。同时，房地产市场出现购房者看房成交转化率明显下降的情况，今年杭州房地产价格下滑可能性较大。

　　消费、投资、出口是拉动GDP增长的“三驾马车”，杭州一季度经济运行过程中，消费增速明显提升成为了一大亮点。全市共实现社会消费品零售总额(以下简称社零)935.30亿元，同比增长20.7%。

　　在这20.7%的同比增长数据中，有11.5%是汽车消费所“贡献”的。由于小客车限牌政策影响，市民的消费需求被提前透支，一季度全市汽车零售额达到118.57亿元，同比增长57.8%。扣除汽车限牌因素后，其他社零消费增长为9.2%。

　　在我市社会消费品零售结构中，汽车一直占据着较高的比重，根据2013年的数据，汽车零售额占全部社零总额的22%——如果算上相关的石油消费，汽车和石油两项就要占到去年社零总额的三成。这也显示出了杭州在消费结构上对汽车行业的明显依赖性。

　　限牌透支消费需求一季度拉动消费总额增长11.5%

　　去年汽车和石油消费占消费总额3成

　　市贸易局相关负责人表示，今年汽车限牌后，我市消费市场将面临重大结构性变化，汽车零售额的减少将会拖累全市社零的增长。

　　“参照广州、天津等限牌城市的经验，在限牌实施的前三个月里，汽车销量会遭受严重打击。”

　　自3月26日零时起实施小客车限牌政策后，4月份全市暂停办理小客车的注册、转移及转入本市的变更登记，5月25日才开始第一次摇号，这两个月将变成杭州车商有史以来的“冰冻期”，小客车销售量几乎为零。

　　同时，第一次摇号的中签量，按照小客车总量控制约为6666辆，有6个月的有效期，因此，这6000多辆汽车也不一定会全部在6月份购买。

　　基于上述情况，市贸易局相关负责人说，预计二季度全市汽车销售额在100亿元左右，同比下降50%；上半年杭州汽车销售额累计会在340亿元左右，与去年同期基本持平或略有下降(下降4%左右)。

　　事实上，汽车限牌的影响远不止在二季度或者今年上半年，据市贸易局预计，今年我市汽车零售额将无疑低于去年水平，出现负增长，并且影响全年社零增速呈下行态势。

　　2013年，杭州汽车零售额782亿元。

　　按照限牌方案，杭州地区每年的小客车增量指标仅为8万辆(4-12月为6万辆)。以2010年汽车保有量183万辆为基数(三年内的车不太会更新)，参照北京、上海更新率6%计算，全年更新的汽车约为11万辆。在此基础上，即便考虑1-3月已经完成销售(估计12万辆)以及不受限制的其他车辆，今年所销售的车辆数也很难超过去年同期。

　　数据显示，预计今年下半年汽车销售300亿元左右，同比下降30%左右；全年汽车销售630亿元左右，比去年减少150多亿元，同比下降20%，并且将拖累全年社零增长5个百分点左右。

　　二季度汽车销售额预计同比下降五成

　　全年销售额同比下降20%

　　车市即将陷入低迷场景，房地产市场也显得有些底气不足。今年2月份开始，杭州降价楼盘数量呈现上升趋势，引发市民对杭州未来楼市走向的种种猜测。

　　来自市发改委的数据显示，目前杭州楼市库存明显上升。截至3月底，市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，同比增加36.2%与32.6%。

　　7万多套商品住宅的存量是什么概念？——即使按照去年月均销售5800套，也要13个月左右才能完全清空库存。

　　与此同时，全市商品住房的成交量价也齐齐下跌。一季度市区商品住房成交10112套，同比下降37.8%，成交量处于2009年以来的平均水平；市区二手住房成交5830套，同比下降60.4%。市区商品住房成交均价在15388元/平方米，同比下降11.3%；二手房成交均价15268.4元/平方米，同比下降2.0%。

　　出现房地产市场面临下行风险，房地产价格下滑可能性较大的情况，原因有多种。

　　一是限购、限贷政策对市场需求抑制明显，有购房能力的基本没有购房条件，有购房条件的则没有购房能力。二是国内经济下行压力加大，收入增长减速，直接影响消费者的购房信心与能力。三是信贷政策进一步收紧，贷款利率上浮导致购房成本提高，银行对个人住房贷款放款速度也明显放缓。

　　“房地产行业与我市经济发展息息相关，如果房地产市场在下一阶段进一步低迷，将较大程度影响我市经济平稳运行。”市发改委相关负责人说。（来源：每日商报）