调控背景下楼市纠纷增加，律师建议“捋顺”思路再讨说法

　　在刚刚结束的大连市2014年春季房交会上，大连仲裁委员会、北京市融商律师事务所在展会现场开展了公益政策法律咨询。据悉，为期4天的房展会期间，该公益政策法律咨询处共解答了各类关于购房咨询三百余人次。记者就其中市民比较关心的以及近期多发的法律问题采访了北京市融商律师事务所马文龙律师。马律师重点详细解析了时下购房者咨询量最多、最为棘手的、因房地产调控政策波动以及因调控背景下市场变化引起的纠纷问题。

　　“逢降必闹”？——业主不理智“维权”行不通

　　“逢降必闹”是楼市的一种常见现象。最近一段时间以来，全国楼市出现了一股席卷各地的降价风波，也正因此，近两个月来，一批关于房价下跌引起老业主不满，打砸售楼处的不理智维权的法律纠纷在全国多处楼盘屡有发生，杭州首当其冲。有媒体报道，2014年2月，杭州有楼盘直降6000元/平方米，当天降价前刚刚购房的业主几小时内就损失了50万元，于是，老业主开始“维权”，高喊“退房”，打砸沙盘，要求退还差价，售楼现场乱成一片。

　　马律师告诉记者，大连过去和近期都出现过类似的“维权”现象。他从法律角度分析，签订正式的《商品房买卖合同》后，如果房价上涨，不允许开发商解除合同，如果开发商恶意解除合同，要赔偿购房人损失；同理，房价下跌，也不允许购房人随意解除合同，如果解除合同，应按合同约定赔偿开发商损失。房价下跌属于正常的市场风险，不是开发商违约行为造成的，业主因房价下跌或预期下跌要求退房，不符合法律规定，也不符合契约精神。

　　律师点评

　　针对这种情况，购房者如果交付定金后要求解除合同(退房)，就不能要定金，如果已经付款了，要求退房，则应按照合同约定向开发商支付违约金。业主如果不理智维权，甚至暴力维权，打砸售楼处，如果故意毁坏财物的行为造成开发商较大的经济损失，可能构成犯罪；如果聚众闹事，也是违法行为，会受到治安处罚。因此，不理智的“维权”不可取。

　　因政策影响无力购房——是否赔偿依情况而定

　　今年3月以来，我国多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。利率折扣发生较大变化，意味着购房成本的增加，这对部分本来承受能力有限的买房人来说，无疑是雪上加霜，很多因此而无力购房的人只能就此放弃。

　　马律师介绍，此次春季房展会期间，就有不少购房者来咨询首付比例提高或是还款利率增加而无力购房引发的纠纷问题。对此，马律师解释，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且购房人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，购房人可以请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，购房人以信贷政策变化为由请求解除合同退房的，原则上不予支持；但购房人举证证明订立合同时开发商明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应审查其解除合同退房的理由是否成立。

　　律师点评

　　对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。