停车位租售价格猛涨、公摊面积藏“猫腻”，公共维修资金“睡大觉”……眼下，一些住宅小区业主维权问题比较突出。

　　分析人士认为，我国虽然公布了《物业管理条例》，但部分城市并未认真执行。一些小区开发商与物业公司相互勾结，“打劫”业主合法权益，有的行政管理部门也参与“分肥”。

　　　车位被二次销售

　　近年来，越来越多的家庭拥有汽车，而小区车位配比不足，车位租售价格节节攀高。武汉洪城物业公司刘经理说，当初三四万元的车位如今涨到十几万元、几十万元，高档小区的车位抵得上一套小户型房产。

　　然而在车位紧张的情况下，一些物业公司却把它转给其他开发商和外单位使用。《物权法》规定，建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。北京市莲花桥附近一业主说，小区内五个停车场中有两个被物业公司拨了出去，业主们不得已高价买来或租来的车位，不少其实是开发商低价租来的人防工程用地。

　　湖北律师宫步说，法律规定一定规模的小区必须配置人防工程，由人防部门管理，不能出售，产权不能转让，经过人防部门审批可以长期租赁，须缴纳一定的费用。“以武汉某小区为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。如此算来，小区90个人防工程地下车位，为开发商带来1800万元收入。就这样通过价格差，开发商获取了相当可观的收益。”

　　有的开发商为谋取利益，还在公摊费上做“文章”。比如，有的先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，之后又将车位再次卖给业主。

　　北京张先生购买了一套91平方米房，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.78平方米”。但他感觉公摊数字偏大，找来专业测量机构后才得知，公摊面积不仅包括楼道、电梯间等，还包括地下车库、游泳池、小学校等，但开发商并没告诉他这些。《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。“本属于我们所有的车位二次卖给我们，开发商糊弄业主的把戏太黑了。”

　　　公共维修基金去哪了？

　　天津、郑州等城市已出台规定，明确要求物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。但现实中，一些城市的小区物业管理用房不但被计入公摊，还被开发商用于租售获利。

　　“小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京市莲花桥附近一业主说，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未向业主公布资金去向。湖北省物业管理协会副会长王建国说，一些物业公司和开发商形成利益共同体，物业公司要么是开发商下属企业，要么是开发商选定企业，当然维护开发商利益。

　　除了利用公摊面积以谋利外，小区内房屋公共维修基金等费用，资金管理部门也很少向业主告知去向。数据显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，到2013年底累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%，大量资金在“睡大觉”。业内人士说，相关管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪用。