楼市观察

　　行业外部和内部大环境的偏负面变化，房地产业及房企增长速度的下滑，正成为套在开发商头上的“紧箍咒”。

　　房地产业已热闹了十多年，从没像当前这么闹腾与惶恐。

　　从市场面看，怪象有三。一是地热房凉。地王之多、地价之高，除了1992年-1993年的海南、北海，已超过近几十年来任何一个时期，就连2007年、2009年-2010年这些著名的房地产热潮年头，也赶不上刚过去的几个月。即便春节前后，地方政府也一反常态，大规模推地，来满足开发商的饥渴欲望。与之相对应的是，部分城市房市降温的迹象，越来越趋显性化，而往年一季度房贷大规模放水的现象，今年了无踪迹。地热房凉，到底是购房者傻，还是开发商笨？

　　二是区域分化。不同区域的市场表现，分化程度史无前例。一线城市和少数二线城市的房价飙升，与温州与鄂尔多斯的房价大跌同存，更多的三四线城市房市则是一片沉闷，供大于求的格局制约着房价上涨幅度。关于三四线城市空城、鬼城的报道不绝于耳，关于三四线城市即将崩盘的预言充斥舆论。

　　三是预判分歧。当前，各界对于2014年房地产市场走势的观点，存在巨大差异，看多者和看空者都不少。近十年来，看空者多为业外人士，但近期也有部分地产大佬看空市场。比如，王石说今年楼市“形势不妙”，王健林对今年楼市不乐观，更值得关注的是，连自称看多房价十几年的任志强，也警示其他同行不要对2014年太乐观。

　　从房企层面看，折腾有三。其一，很多房企感到困惑，区域布局忽左忽右，2010年-2011年众多房企逃离一线城市，涌入三四线，去年则重新杀回一线，地产巨头自不必言，年销几十亿的地方房企，也雄心勃勃的将京沪拿地作为战略目标。却不知，一线城市的高利润与高风险是一对孪生兄弟，如若不信，可打听一下2010年在上海拿高价地而在2011年卖低价房的开发商，曾经是多么的痛苦。

　　其二，地产股的沉沦。去年下半年以来，主流地产商业绩靓丽，但地产股表现萎靡，明显跑输大盘，万科等股价居然已跌回到2011年底的水平——也即本轮楼市复苏之前的低谷水平。其中一个因素是，很多机构投资者认为中国房地产市场正在经历、或即将迎来重要的行业拐点，好日子很快将过去。虽然笔者仍坚持至少未来五年楼市不会崩盘，但不可否认的是：全国商品房成交量将在未来几年见顶，地方政府将不再以“GDP论英雄”，对房地产业的依赖度趋降。

　　其三，企业战略重塑。行业外部和内部大环境的偏负面变化，房地产业及房企增长速度的下滑，正成为套在开发商头上的“紧箍咒”。在此形势下，不必说中小房企迷茫而不知所措，就连大房企，也心生惶恐。郁亮带着万科高管频频考察阿里、腾讯、海尔、小米，传统地产业与新锐产业的合作，似乎箭已上弦。另外，万达进军文化产业、恒大卖矿泉水、世茂入股申银万国、诸多房企入股银行、进军海外房地产等，都在预示着地产巨头们的焦灼与谋变。

　　总之，伴随着中国经济的转型，由高增长转入中增长，调控方式与住房制度的变革，房地产业生命周期的更迭。在这几大因素的综合作用之下，中国房地产业自2011年就已告别“黄金十年”，虽然已经拉开“白银十年”的序幕，但只有与时俱进、顺势谋变的房企，才能走得更远。