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2013,楼市流行快节奏
2013年12月26日   浙江在线台州频道

  一个楼盘,从拿地到开盘需要多久?如果是在几年前,有人会说一两年;如果是在去年,有人会说需要一年;如果是在今年,大半年甚至不到半年,这样的楼盘已经比比皆是。显然,在一批追求快速开发理念的房企带动之下,杭州楼市也已经全面加速,并将对整个楼市产生深远影响。

  开盘速度不断被刷新

  2012年8月底,龙湖拿下奥体单元一宗宅地,也就是现在的龙湖春江彼岸。今年5月,龙湖春江彼岸首次开盘,从拿地到开盘只花了8个多月的时间,创下了杭州楼市的最快开盘速度,一时之间震动杭州楼市,一度被业界称为“龙湖速度”。

  然而“龙湖速度”很快就被“中海速度”刷新。2012年12月4日,中海拿下西溪一宗宅地,到了今年3月就确定了楼盘名——西溪华府。然而更令人意想不到的是,6月16日中海西溪华府迎来了开盘。从拿地到开盘前后不到6个半月,足足比龙湖春江彼岸的开盘速度快了两个月。

  然而,由中海西溪华府创造的开盘速度,马上就要被一个新的楼盘超越。8月1日,景瑞拿下一宗临平地块,3个月后售楼处以及样板房就对外开放,楼盘名确定为景瑞御华府,并且将于本周末首次开盘。也就是说,景瑞御华府从拿地到开盘只花了不到5个月的时间,再次刷新纪录。

  景瑞御华府相关负责人对外表示,景瑞是在香港主板上市的一家公司,公司对投资者的承诺是“3、6、12”,拿地之后3个月开工,6个月销售,12个月进现金流。

  拿地之前就做好规划

  开盘速度一快再快,除了房企主观上追求资金快速流转之外,一些技术层面的准备工作,也为这种快速开发模式提供了可能。

  按照正常的开发程序,开发商先参加土地拍卖会,成功拍下土地之后然后做项目规划和设计。完成这些工作之后,才进入施工阶段,达到一定的条件之后,方可向房管局申领预售证。如果按照这些程序按部就班实施,从拿地到开盘,周期往往要超过1年。

  事实上,一些快速开盘的楼盘,大多数已经摒弃这一开发模式。很多房企在拿地之前,就已经对相中的土地进行项目规划和设计,通过此举可以省下数月时间。就比如杭州万达广场,早在拿地之前就完成了规划和设计工作,因此拿地和施工几乎是在同时进行。杭州万达广场今年3月拿地,10月开盘,明年底交付并营业,创造了杭州综合体的最快建设速度。

  即便是对一些并没有把握拿下的土地,一些开发商也舍得下血本,进行前期的规划和设计工作。华家池土地争夺战之前,多家外来大鳄都对这一地块表现了极大兴趣。其中一家落败的房企,拿地之前已经对这一地块进行了充分的规划和设计,而且是数易其稿,规划设计费高达上百万元。尽管最终的结果令人沮丧,这家房企没有拿下土地,但一旦被它拿下,开发速度就会非常快,产生的时间效益会远超投入的相关成本。

  而为了抢在最快的时间开盘,一些房企在施工阶段也往往会调整策略,比如样板房、示范区先行。很多楼盘的开盘时间一延再延,很多时候是因为售楼处、样板房、示范区工期拖延造成的,因而现在的楼盘普遍重视这些细节问题。在这方面,万科具有很多独到的经验,几乎每一次开盘,样板房、示范区全都实景呈现,甚至一些商业街等配套也往往赶在开盘之前建成,成为销售过程中的一个加分因素。

  10个月开盘成新标准

  事实上,由于房地产行业利润率普遍下降,加快开发节奏已经成为提升利润率的一个重要手段。越来越多的杭州楼盘,从拿地到开盘的时间,控制在了一年以内,甚至有一种观点,10个月已经成为开盘周期新标准。

  今年的杭州楼盘,从拿地到开盘时间不到10个月的,将多达10余个。除了龙湖春江彼岸、中海西溪华府、景瑞御华府之外,还有恒基旭辉府、绿地旭辉城、龙湖名景台、保利罗兰香谷、朗诗未来街区、世茂东壹号等楼盘。龙湖名景台2月25日拿地,11月3日开盘;保利罗兰香谷3月5日拿地,11月24日开盘;朗诗未来街区2012年10月9日拿地,今年7月28日开盘;世茂东壹号2月20日拿地,目前已经进入开盘倒计时。恒基旭辉府和绿地旭辉城,开盘周期都是7个月。

  有意思的是,这些快速开发的楼盘,无一例外不是外来房企。不过外来房企的这种快速开发模式,也大大促进了本土房企的开发速度。就比如滨江万家名城,2012年11月2日拿地,今年5月确定案名,拿地8个月之后即开工,而现在也已经进入认筹期,开盘已经近在眼前。虽然滨江万家名城从拿地到开盘,时间已经超过一年,速度上相比外来房企还是差了一大截,但是相比前几年开发的楼盘,已经提速了不少。

  快速开发负效应不小

  在当前的市场环境下,快速开发是一种迎合市场的理性之举,以此可以加速资金流转,大大减轻房企的资金压力。不过,快速开发模式,也会不可避免地对楼市产生一些负面影响,从而对楼市长远健康发展造成不利。

  一座城市有一座城市的建筑,一座城市有一座城市的文化。当越来越多的外来房企为了追逐利润而放弃“深耕细作”的开发模式之后,设计和规划出来的产品就有可能千篇一律。如果说所有外来房企建造的楼盘都缺少杭州文化,这样的结论有点以偏概全,但确实有很多外来房企缺乏对杭州文化的思考,建造的楼盘没有任何杭州的文化元素,成为没有文化个性的建筑物。

  需引起重视的是,在快速开发过程中,一些楼盘的工程质量就有可能受到影响。尽管施工工艺在不断进步,建筑材料科技也在不断更新,但是最近几年杭州楼市中“劣质楼盘”还是时常会现身。很多楼盘因为品质低劣而遭到业主拒收,很大原因就是因为施工工期太紧造成的,因为临近交付甚至没有足够整改的时间。最近几年中,外来大鳄旗下的“劣质楼盘”并不在少数,以至于不少业主感叹,这么大的一家房企竟造这么差的房子。在快速开发模式下,楼盘工程质量已经跟房企的实力没有太大的关系。

  显然,在这样的一种“大潮”中,以绿城为代表的“精耕细作”模式,将会受到巨大冲击。“精耕细作”虽然更能保证工程质量,但却是以牺牲时间成本为巨大代价的。如果说楼市的黄金期开发商还有足够的利润空间来支持这种“精耕细作”的话,那么当下的市场环境显然已经是不合时宜,必然会进行某种调整和妥协。

  快速开发和精耕细作,这两种开发模式或许进行融合,才会更有利于楼市的长远健康发展。在目标上追求快速,在过程中的每一个细节追求精耕细作,或许只有这样,才能迎合日新月异的市场。

来源: 浙江在线-今日早报  作者: 蒋敏华  编辑: 王思远
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