政协纵横

　　2014年4月，国务院办公厅下发《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，要求慎重稳妥地开展农民住房财产权抵押试点。

　　在此之前，浙江、山东、湖北等地已开展了试点工作，但从试点情况看，虽然当地的农民普遍欢迎，但进展总体不快，部分地方还面临搁浅的窘境。

　　去年7月，台州市政协特邀信息员、临海市政协特聘委员、临海市人民法院办公室副主任梁斌，台州市政协特聘委员许学政，仙居县政协委员、县农村信用合作社副主任赵永兵联合建议：在法律障碍未突破前，为了使全国试点工作顺利开展，亟需创新机制，积极探索抵押农房处置的新路子。

　　三大难

　　在梁斌、许学政、赵永兵的调研中，台州下辖各县(市、区)近年来都陆续开展试点工作。因试点规模不大、时间不长，目前出现的贷款逾期不多，但零星的逾期案例基本都碰到了抵押农房处置问题。

　　“其中一个问题是变现难。”许学政说。

　　前年3月，台州市黄岩区农村合作银行向一农户贷款10万元，到期后还不了钱，贷款人同意房产由农合行处置，但由于本村无人愿意购买，一直难以变现。

　　除此之外是诉讼难。去年，黄岩区农村合作银行宁溪支行向法院起诉要求实现一笔农房抵押贷款的抵押权。法院受理后，认为农房抵押贷款有悖《物权法》、《担保法》精神，不予支持抵押的有效性，银行只好与借款人进行庭前调解。

　　但就算抵押被法院认可进入执行程序，其司法拍卖的成功率也不高。

　　据临海市人民法院统计，该院在2010年—2013年间，通过司法拍卖程序处置农村房屋共计36套(系其他民事案件，非银行抵押农房，临海市目前还未出现逾期案例，如出现逾期进入司法拍卖，也会遇到同样问题)，首次流拍27套，流拍率高达75%，二次流拍21套，流拍率达58.33%，经拍卖无法处置的房屋12套，占处置房屋总数的33.33%。

　　“出现这些问题，一个是受到法律政策的制约，而另一个是受到农房自然属性制约。”许学政说。

　　《物权法》第184条明确规定，宅基地土地使用权不得抵押，为推行农房抵押工作的合法性设置了法律障碍；另一方面，《土地管理法》及相关部委的部门规范性文件规定禁止农村宅基地向本村以外村民流转，出卖、出租宅基地的村民不得再申请宅基地等，给农房抵押处置设置了法律政策壁垒。与此同时，地处集镇或聚居区以外的农房，不仅变现能力弱，相对价值也低，难以变现；即使地处集镇村落，由于传统的乡土人情关系，一般本村居民不愿买，外村人不敢买；如果抵押的是一个院落中的部分房屋，多余的农房同生活用房难以分割，也影响了处置。

　　探索新路子

　　“现在是农民有需求，但银行没有积极性。”许学政说。

　　在许学政他们看来，在法律障碍还未突破之前，当地政府亟需创新机制，积极探索抵押农房处置的新路子。

　　一是实行农房抵押贷款同村人联保模式。在订立农房抵押贷款合同时，除设立农房抵押权外，要求贷款农户提供一名以上具有一定经济基础的本村农户联保，约定若合同到期后贷款农户无力偿还本息，并无法处置抵押农房时，由联保人承担保证责任，并享有折价购置抵押农房的优先权。

　　另外，他们建议采取农房长租模式，在贷款农户无力偿还本息时，由金融机构协助农户以向外签订长期租约(根据相关法律规定，租期最长可达20年)的形式处置抵押农房，让城市居民等法律限制的购买对象以租赁形式拥有抵押农房，从而实现金融机构抵押权。

　　除此之外，他们认为设立农房集中收储平台协助金融机构处置抵押农房。由国土、建设、农办等部门联合筹建农村房屋集中收储中心，在抵押农房无法处置情况下，由收储中心以低于市场基准价20%—40%的价格集中收储，并将收储的农房用于村镇公共事业建设。

　　“还有一个建议是由政府拨款设立农房抵押贷款专项风险补偿基金，每年按农房抵押贷款额度的一定比例补助给金融机构，增强其抗风险能力，以此来增强金融机构的积极性。”许学政说。

原标题: 为“唤醒农村沉睡资本” 探新路