6年来我市法院系统共受理商品房买卖合同纠纷2259件

　　开发商未依约履行所引起的违约责任纠纷最多

　　近几年来，随着台州房地产行业的快速发展，房价的持续上涨，在房产市场交易愈加活跃的同时，房屋买卖合同纠纷的案件也随之明显增加。

　　其中，商品房买卖合同纠纷案件占较大的比例，来自市中级人民法院统计的数据显示，商品房买卖合同纠纷案件占全部房屋买卖合同纠纷案件的74.51%。

　　2010年至2015年9月，我市两级法院商品房买卖合同纠纷案件收案共计2259件。2010年收案273件；2011年108件；2012年853件；2013年374件；2014年436；2015年1-9月共215件。

　　从总体趋势看，商品房买卖合同纠纷案件收案数受房地产市场行情波动影响较大，在房地产市场行情急速上升或急剧下滑期间，容易出现案件井喷。

　　“目前，我们两级法院受理的商品房买卖合同纠纷案件主要包括有三种类型，最多的一种是开发商未依约履行所引起的违约责任纠纷，第二种是由于政府宏观政策(‘限购令’等)导致合同履行障碍所引发的违约责任纠纷，再者就是开发商在宣传资料、销售广告中的内容失实所引起的违约责任纠纷。”台州市中级人民法院民一庭庭长赵勇说。

　　案件类型一

　　开发商未依据约定履行所引起的违约责任纠纷

　　据悉，由开发商未依据约定履行所引起的违约责任纠纷包括逾期交房、逾期办证、房屋质量存在瑕疵、一房数卖等情形，这类纠纷案件约占商品房买卖合同纠纷案件的50%以上，是纠纷案件中最多的一种类型。

　　2010年9月28日，原告曾先生与被告甲开发商双方签订了一份商品房买卖合同。这份合同对付款方式和期限都作了相应的约定，曾先生如约付清了全部购房款。

　　但甲开发商在合同约定的时间内却没有向曾先生履行交付房屋以及办理相关产权登记的义务，包括曾先生在内的其他各购房户尚未领取土地使用权证。

　　在合同中，交房时间为2013年12月5日。尽管在此之前，已有其中一部分的购房户实际接收房子并入住，但由于此前房屋交付条件尚未成就，故合同的交房时间仍旧统一为2013年12月5日。

　　在这一点上，甲开发商声称，由于不可抗力及施工单位故意违约拖延竣工时间等共同原因造成逾期交房，但法院认为这并不构成对原告曾先生的有效抗辩。

　　此外，在履行合同过程中，甲开发商在态度上怠于履行义务，致竣工验收未成，损害了原告曾先生等购房户的合法权益，已经构成了违约的行为。

　　“最后，法院判决限被告甲开发商交付逾期交房违约金和逾期办证违约金。”赵勇说，在这里值得一提的是，开发商应该赔付多少违约金的问题。

　　由于商品房买卖合同关系的双方当事人在实力上存在巨大差距，房地产开发商在合同的签订、履行以及违约后沟通调处过程中均居于主导地位，开发商单方面决定违约金的数额，一般远远低于合同约定的违约金。

　　因此，赵勇告诉记者，在违约金方面，在审判过程中，他们会根据国家法律法规的相关规定和原先商品房买卖合同中的违约金等综合来将违约金维持在一个合理的范围内。

　　案件类型二

　　政府宏观政策导致合同履行障碍所引发的违约责任纠纷

　　近些年，随着国家房产新政不断推出，买受人在合同履行中出现一定的障碍，并引发违约责任纠纷。

　　2011年4月，原告景某与被告甲房地产有限公司签订房屋定购单，约定：景某向甲房地产有限公司购买住宅及车位；首付款房屋总价的30%于签订《商品房买卖合同》及补充协议书时支付，同时办理按揭手续并交齐按揭所需个人资料。

　　同时，在签订房屋定购单前，作为买受人，景某已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，其中特别提到：如买受人无法办理银行按揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。

　　2011年5月，原、被告签订商品房买卖合同。合同签订后，原告按约定支付被告购房款。

　　根据国务院于2011年1月26日发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》以及台州市于2011年8月25日出台的《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》中关于“不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停其在本行政区域内购买新建商品住房”的规定，景某认为自己属于限购对象，因无法得到房贷从而无法继续履行合同，要求解除商品房买卖合同。

　　“像这类类型案件，在台州市的文件出台之前，上诉人并非属于限购对象，政策的出台也并未使交易无法进行、合同目的无法实现，只是增加了交易的成本。”

　　赵勇说，更何况，在合同中，双方当事人对于因限购政策导致贷款无法办理的情形下双方的权利义务作了明确约定，所以在没有证据证明房地产公司隐瞒或虚构事实的情况下，景某请求解除合同、返还购房款及利息的主张，法院不予支持。

　　当然，买受人在房产调控政策实施前，订立的房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确实有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，据此请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金，法院一般予以支持。

　　案件类型三

　　宣传资料、销售广告中的内容失实所引起的违约责任纠纷

　　除了开发商未依据约定履行、政府宏观政策导致合同履行障碍外，宣传资料、销售广告中的内容失实所引起的违约责任纠纷也是一种比较典型的案件。

　　2010年初，甲房地产公司开发一房地产项目，并发出宣传广告，其中表明了该楼盘系名流富豪的身份护照，也有“成就本地区首席私家花园公馆；约2000平方米的浪漫中庭花园，绵绵水景犹如一串湛蓝的玉带，嵌入社区之中”等内容。

　　被宣传广告吸引后，确定购房的郑先生和甲房地产公司双方于2010年12月签订商品房买卖合同。

　　但等到验收后，郑先生发现所交付的房屋与宣传广告中的内容不符，于是便起诉房地产公司，要求承担违约赔偿责任。

　　商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。

　　在这个案件中，房地产公司在订立合同前向购房户发送的宣传手册中关于其所售商品房以及相关附属设施的描述和说明内容确定而具体，对购房户订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定具有重大影响。

　　“虽然广告内容未明确作为条款列入正式合同文本，但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，应视为合同组成部分。”

　　赵勇告诉记者，因此，购房户以开发商所交付的房屋不符合合同约定要求其承担损失赔偿责任的诉讼请求于法有据。

　　需要说明的是，商品房宣传材料一般不具有法律效力，但《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定了宣传资料视为合同内容组成部分的两大要件。

　　“一方面，宣传资料里说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可被明确预期；另一方面，该说明、允诺对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。即购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同。”赵勇解释说。

　　助读

　　在商品房买卖合同中

　　如何避免纠纷

　　一、认购书及定金

　　认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

　　二、合同条款约定

　　开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先拟定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，在此提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。

　　三、广告内容约定

　　每个开发商在推出房产时都有广告宣传，有些广告内容对开发商有约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。

　　四、规划设计变更

　　如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。