案例

　　因工作需要，李四需要在台州租房。2012年7月，李四与房东张三签订了房屋租赁合同，在合同中，约定张三将房屋出租给李四一家，租期自2012年7月1日开始到2013年6月30日结束，租金为一年2万元，而水电费则按每月实际使用情况缴付。合同还约定了争议解决方式：因履行本合同及与本合同有关的一切争议，由当事人协商解决，协商不成，提交相关机构。

　　在签订房屋租赁合同后，张三和李四一直按合同约定履行权利、义务，双方相安无事。2013年元旦前，张三突然找到李四，表示自己因资金周转困难已将该房卖给王五，请李四一家在7日内搬家。这个说法让毫无准备的李四猝不及防，当场拒绝。一周后，王五以新房主身份要求李四搬家，李四则认为，他和前任房主张三的租赁合同并未到期，所以拒绝搬家。双方协商未果，李四以张三侵犯了自己的优先购买权为由向相关机构提出了申请，要求确认被申请人张三与王五的合同为无效合同，同时赔偿自己相关的损失。

　　说法

　　对于优先购买权，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”审议机构认为，张三没有尽到通知义务，给予李四合理期限，让其行使优先购买权，确实侵犯了李四的权利。

　　但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不

　　予支持。”

　　据此，承租人李四可以要求张三赔偿损失，但请求张三与王五之间的合同无效不能得到支持。另外，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”李四有权继续占用、使用该房屋直到合同期届满，王五无权要求李四提前搬家。

　　分析

　　本案体现了“买卖不破租赁”原则，买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。本案申请人李四作为租赁合同的一方当事人，在租赁合同没有到期的情形下，有权在被申请人张三出售房屋时继续享有承租权。

　　但“买卖不破租赁”也有例外情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时，如房屋出租前已设立抵押权，或者房屋出租前已被人民法院查封的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。

　　在实际生活中，承租人在租赁房屋时要问清楚房子是否存在瑕疵，以免自己权利受损。该解释第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”如本案购买房屋的王五符合上述四种情形，则申请人李四的请求就不会被审议机构支持。