但暴涨行情不会重演

　　这几天，黄岩李先生接连接到了几个房产中介的电话。

　　一个月前，因为资金流转需要，他将闲置的单身公寓信息挂在了网上，却一直无人问津。可这一下子要接待好几拨看房者，如此的热情，让李先生很是诧异——难道，这是降息后，楼市的利好导致？

　　李先生的想法确有说法。

　　在采访中，业内人士指出，在限购取消、限贷松绑等利好政策正在消化的前提下，央行降息将形成利好政策的叠加效应，必然带来楼市的利好。无论对于购房者，还是房地产商，甚至房产中介，未来半年内都将是个喜笑颜开的局面。

　　房地产市场面临大利好

　　在本轮降息前，8月19日，台州市政府正式发文取消限购令，随后9月30日国家又出台新政，多部委发布房贷新政，首套房政策定义标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，并放松利率折扣。

　　应该说，这些新政对于楼市的发展来说都是利好的。但事实上，台州楼市在销售数据上没有太大的改观。

　　据市统计局的数据，台州9月份商品房销售额为400456万元，销售面积为475486平方米；10月份则为265522万元，销售面积为354202平方米。

　　显而易见，10月份的台州楼市并未出现销量的明显增长，相反，成交数据较9月份还有所回落。

　　10月楼市的下滑表现并不会让人感到太大的意外。究其原因，除了受到十一黄金周以及三四线城市普遍存在的存量房源过多的影响之外，此前积蓄的市场观望情绪难以在短时间内缓解。

　　所以，对于一部分购房者，尽管“认房又认贷”到“认贷不认房”的改变让他们开始有了购房的欲望；但更多的购房者由于还在等待更好的政策出现，继续选择抱着“再看看的心态”游离在楼市之外观望。

　　而此次央行直接降息，做到一步降到位，相当于变相为全体购房者打9.4折利率的优惠；对部分现执行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打8.5折的大优惠。

　　“在这种情况下，降息对房产市场的利好肯定是被放大的。但对于目前市场的反应不大，主要由于近两个月不断推出新政，购房者越来越理性，大多刚性需求的购房者，对新政仍持观望情绪。”台州管家婆房产经纪有限公司负责人黄道宝表示，一系列的新政出台，可以肯定的是利好房产市场，但降息也不能很快地活跃房产市场，需要一个化解观望的过程。

　　黄道宝预计，在未来的6个月内，购房者对市场的预期将明显向好，入市的积极性也会继续提高，量价齐涨的可能性非常大。

　　观望的消费者有了购房信心

　　“最近大家都在微信传着降息的消息，自己本来就打算买房的，听说降息后能够省下不少钱，所以今天就带着父母过来一起询问一下，准备入手了。”昨天下午，在市府大道上的江南首府楼盘销售处，王先生正在销售人员的陪同下观看户型。而在内心，他正在算计着降息前后贷款的一个对比价格。

　　作为一个“月供族”来说，降息确是一则利好消息。

　　此次降息将放大台州的楼市利好，对购房者而言，降息将进一步降低刚性需求的购房门槛，增加购房者的购买力，促进购买意愿进一步提高。

　　对于楼市而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，继“限购”、“限贷”松绑后市场观望的气氛可能会再次降低。

　　本次降低贷款基准利率，对于如同王先生这样的购房者来说，最关心的莫过于是可以省下多少钱？

　　根据央行决定，金融机构一年期贷款基准利率下调至5.6%；一至五年内的贷款利率为6%，五年以上由6.55%降为6.15%。

　　假如购房者贷款100万元、银行房贷利率采用基准利率不上浮来估算：按照降息前的6.55%来，每月需等额还款6354元，总共还1287295元；按照降息后的6.15%来，每月还6092元，总共还1193221元，这样算下来后，月供将减少262元，总利息将减少94074元。

　　“按照30年分期贷款来算，总利息将减少近10万元，算下来可以买一辆汽车了。”黄道宝称，根据现在的新政，未来三个月内购房的话是最划算的。

　　除了商业贷款，同样在央行宣布降息的两天后，11月24日中央国家机关住房资金管理中心发布通知，相应调整公积金贷款利率，上年结转公积金存款利率从原来的2.6%降低到2.35%。

　　其中，首套房一到五年贷款利率，由4.0%降低到3.75%，五到三十年由4.5%降低到4.25%。

　　此次公积金贷款利率同步下调后，职工可进一步减轻还款压力。

　　假设购房人使用公积金贷款80万元,30年还清。按原公积金贷款利率4.5%计算，每月需等额还款4053.48元，30年共还利息659253.52元；按调整后公积金贷款利率4.25%计算,每月需等额还款3935.52元，30年共还利息616786.84元。

　　如此可见，执行新贷款利率，每月将少还117.96元，总利息将少还42466.68元。

　　年底销量预计会有所上升

　　“这几天涉及到房产的股票已经在上涨了。台州的楼市是非常健康的，除了今年4到6月份出现较大的跌幅外，到8月份已经止跌了。目前的楼市价格波动不会太大，而接下来，到了年底，销量会出现上升。”黄道宝表示，目前房地产市场的整体资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。

　　而在昨天，记者走访了市区的开发商，发现东泰万化城、金域华府、远洲墅、江南首府、银泰城，以及鸿景名苑等售楼处的人流量在降息前后并没有太多变化。

　　“央行降息后，我们这边的人流量并没有出现太多，工作日维持在十组以内，周末会翻上一倍左右。”不过，金域华府的置业顾问刘海英告诉记者，没有太大的变化也属于正常的，降息效应不会那么快。

　　但是可以预见的是，未来几个月内，楼盘销售处的人流量肯定会有所上涨，而销量也会紧跟着上升。

　　“目前，各大楼盘现在首要任务依然是积极营销、努力去库存，迎合刚性需求和改善型需求购房者心理，坚持以价换量的销售策略，所以近期房价不会出现大幅度波动。”刘海英说。

　　业内专业人士指出，目前市场上炒房客、投资客减少，大多为刚需购房者，对新政仍持观望情绪。在一段时间后，或许会刺激市场观望者逐渐出手，成交量才会呈现出走高趋势，不过也不会出现2007年那会的暴涨现象。

　　659254元

　　总共需还款

　　659254元

　　4053元

　　每月需还款

　　4053元

　　616787元

　　总共需还款

　　616787元

　　3935元

　　每月需还款

　　3935元

　　42467元

　　118元

　　6354元

　　每月需还款

　　6354元

　　6092元

　　每月需还款

　　6092元

　　1287295元

　　总共需还款

　　1287295元

　　1193221元

　　总共需还款

　　1193221元

　　262元

　　94074元